Когда нужно проводить обследование зданий: 7 ситуаций, которые нельзя игнорировать

Техническое обследование зданий — это не формальность, а ключевая мера для оценки состояния конструкций, особенно в условиях возрастающего износа фондов и требований со стороны контролирующих органов. В 2025 году требования к обследованиям стали строже: без них невозможно получить разрешение на реконструкцию, узаконить перепланировку или ввести здание в эксплуатацию. Но далеко не все владельцы и арендаторы понимают, в каких случаях обследование не просто желательно, а обязательно. Разберём семь самых распространённых ситуаций, когда его нельзя откладывать.

Таблица с обязательными обследованиями по нормативам:

Ситуация	Нормативное основание	Комментарий
Реконструкция здания	СП 13.13330.2011, ГОСТ 31937-2011	Обследование необходимо для обоснования проектных решений
Изменение назначения объекта	СП 118.13330.2012, Градостроительный кодекс РФ	Изменяется нагрузка и функциональное назначение
Здание старше 20 лет	ГОСТ 31937-2011, СП 255.1325800.2016	Требуется периодическое обследование
Подозрение на аварийное состояние	СП 13.13330.2011, Постановление №87	Нужно подтвердить безопасность эксплуатации
После пожара или затопления	ГОСТ 31937-2011, Технический регламент о безопасности зданий	Фиксация повреждений и определение причин
Перед вводом в эксплуатацию после простоя	СП 13.13330.2011	Проверка пригодности к дальнейшей эксплуатации
Подготовка технического заключения для суда	ФЗ-73, Постановление Пленума ВС РФ №23	Используется в качестве доказательства
Строительство без надзора или лицензии	СП 13.13330.2011, ГОСТ 27751-2014	Проверка соответствия СНИПам и ГОСТам

1. Подготовка к реконструкции или капитальному ремонту

Если вы планируете перепланировку, усиление перекрытий, надстройку или замену части конструкций, перед разработкой проектной документации нужно провести техническое обследование. Это требование предусмотрено СП 13.13330 и актуализированными СНиПами. Без обследования невозможно обосновать допустимость изменений, а проект не пройдёт экспертизу.

2. Изменение назначения здания

Перевод помещения из нежилого в жилое (или наоборот), организация склада в бывшем офисе, открытие спортзала в подвальном помещении — все эти действия сопровождаются изменением функциональной и эксплуатационной нагрузки. Чтобы получить разрешение, необходимо подтвердить, что несущие конструкции соответствуют новым требованиям.

3. Судебный спор или страховой случай

В случае аварий, обрушений, залива, пожара, трещин на фасаде или конфликта с подрядчиком суд часто требует заключение независимого эксперта. Обследование в этих случаях позволяет зафиксировать текущее состояние конструкций, определить причину повреждений и использовать результаты в судебном разбирательстве. Также такие обследования требуются страховыми компаниями при наступлении страхового случая.

4. Объекту более 20 лет — или есть видимые дефекты

Согласно нормативам, здания, построенные более 20 лет назад, подлежат периодическим обследованиям, особенно если ранее не проводились работы по усилению или капитальному ремонту. Трещины, прогибы перекрытий, следы коррозии или осадки — это прямые показания к обследованию. Игнорирование этих признаков может привести к отказу в эксплуатации или обрушению.

5. Подготовка к продаже, аренде или страхованию

Покупатель, арендатор или страховщик может потребовать объективную информацию о техническом состоянии объекта. Это особенно актуально при сделках с промышленными зданиями, складами, историческими сооружениями. Заключение по результатам обследования может существенно повлиять на цену и условия сделки.

6. Ввод здания в эксплуатацию после простоя или реконструкции

Если здание долгое время не использовалось, подвергалось перепланировке или реконструкции без контроля, перед вводом в эксплуатацию требуется убедиться в его надёжности. Это касается и самостроя, и объектов, находящихся в аварийном фонде. Обследование позволяет выявить скрытые дефекты, оценить износ и принять решение о допустимости эксплуатации.

7. Проверка качества выполненных строительных работ

В случаях, когда есть сомнения в качестве строительства — например, после работы подрядчика без лицензий или при обнаружении дефектов в процессе эксплуатации, — проводится обследование с фотофиксацией, дефектовкой и расчётами. Это позволяет объективно определить соответствие СНИПам, ГОСТам и проектной документации.

Как проходит обследование

Процедура включает визуальный осмотр, инструментальные измерения, возможно — отбор проб и расчётную проверку конструкций. По итогам заказчику выдаётся техническое заключение, которое можно использовать для экспертизы, суда, согласований или проектирования.

Почему обследование нельзя откладывать

Невовремя проведённое обследование может привести к:

• отказу в регистрации перепланировки или проекта;
• приостановке эксплуатации здания по предписанию надзора;
• дополнительным расходам на демонтаж, усиление или судебные разбирательства;
• угрозе жизни и здоровью людей в случае скрытых повреждений.

📌 Важно: обследование — это не просто «взгляд инженера». Это нормативно установленная процедура с расчётами, приборами и документами, которые имеют юридическую силу.

Что предлагает «Инженер Эксперт»

Мы выполняем обследования зданий и сооружений любой сложности: от частных домов до промышленных объектов. Работаем по всей России, оперативно выезжаем на объект, выдаём документы в соответствии с ГОСТ 31937 и СП 13.13330.

Нужна консультация? Оставьте заявку — специалист свяжется с вами в течение 30 минут и подскажет, нужно ли вам обследование, какие документы подготовить и сколько это будет стоить.