Нормативные документы по сезонному осмотру зданий весной и осенью

В начале весны и в конце осени конструкции и системы эксплуатируемого здания воспринимают сезонные нагрузки (таяние снега на кровле, сток талых вод и нарастание сосулек весной, продувание и промерзание стыков, запуск отопительных систем осенью). С целью разработки мероприятий, позволяющих обеспечить всестороннюю безопасность жильцов и персонала, работоспособность конструкций и систем жизнеобеспечения объекта недвижимости, для определения объемов предстоящих трудозатрат и финансовых вложений, действующие технические регламенты считают необходимыми сезонные осмотры эксплуатируемых объектов недвижимости.

Законодательное обоснование проведения периодических осмотров

В ходе эксплуатации объект недвижимости стареет, в отдельных конструктивных элементах накапливается усталость, отдельные детали инженерных систем изнашиваются, возникает потребность в восстановлении антикоррозийной защиты и т.д. Как правило, эксплуатационные службы выполняют текущие ремонтные работы, обеспечивая работоспособность систем жизнеобеспечения и безопасное существование жильцов, работников и посетителей. Однако Градостроительный кодекс РФ п.п. 6 и 7 ст. 55.24 регламентирует необходимость проведения эксплуатационного контроля, который заключается в периодических осмотрах, контроле фактического состояния грунтовых оснований, конструкций и систем жизнеобеспечения эксплуатируемых объектов недвижимости с соответствующей оценкой. Такое же требования заложено в ст. 36 Федерального Закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ.

Время выполнения и перечень работ, выполняемых при такого рода осмотрах предписывается СП 255.1325800.2016, который хоть и не относится к обязательным для выполнения нормативам, указанным в Постановлении Правительства от 26 декабря 2014 г. № 1521, однако его реализация подтверждает исполнение Федерального Закона 384-ФЗ.

Требования нормативов к осмотрам объектов недвижимости

СП 255.1325800.2016 к эксплуатационному контролю существующих объектов недвижимости относит мониторинги отдельных конструкций и систем жизнеобеспечения строения, его осмотры и обследования. СП 255.1325800.2016 классифицирует осмотры эксплуатируемых объектов недвижимости, выделяя:

• текущие, выполняемые каждодневно на ответственных объектах повышенного уровня и один раз в неделю для прочих объектов;
• внеочередные, выполняющиеся не более чем по истечению двух дней по окончанию природных катаклизмов (наводнения, шквалистых ветров, сильных ливней, обильных снегопадов), повреждений систем жизнеобеспечения или при возникновении сверхнормативных деформаций основания;
• сезонные, выполняемые два раза в течение года: общий весенний осмотр выполняется после стаивания снегового покрова для проверки сохранности несущих конструкций, систем жизнеобеспечения объекта недвижимости. По его итогам конкретизируются номенклатура и объемы ремонта, которые предстоит выполнить в летний сезон и работ, которые намечены к включению в объемы ближайшего капитального ремонта. Осенний ремонт выполняется после завершения произведенного летом ремонта с целью определения степени готовности объекта недвижимости к эксплуатации в условиях зимних холодов.

По итогам осмотров определяется потребность в проведении аварийного или текущего ремонта, экстренного технического обследования объекта недвижимости или мероприятий по его обслуживанию.

Состав сезонных осмотров 

Сезонный осмотр производится комиссией, созданной приказом. В ее состав включаются специалисты, определяющие текущее состояние конструкций и систем жизнеобеспечения строения. В ходе общего весеннего осмотра осматриваются:

• системы организованного или неорганизованного водостока, дождеприемники, световые фонари, кровельные конструкции и их примыкания к карнизам, парапетам, брандмауэрам, световым фонарям, вентшахтам, ендовы, коньки;  
• системы принудительной вентиляции и кондиционирования воздуха;
• электроустановки и кабельные трассы, коммутационное и защитное оборудование;
• элементы благоустройства участка, МАФ, систему полива газонов иные элементы строения, перечень которых может устанавливается приказом.

  В ходе общего осеннего осмотра проверяется готовность конструктивных элементов и систем жизнеобеспечения объекта недвижимости к наступлению зимнего сезона, для чего осматриваются:

• козырьки, конструкции крылец, теплоизоляция ограждений и перекрытий;
• уплотнение конструкций заполнения проемов – плотность закрывания окон, ворот, дверей, запорные конструкции и доводчики, проверяется работоспособность тепловых завес;
• кровля с целью обнаружения дефектов, нахождения посторонних предметов, сохранность конструкций снегозадержания;
• водосточные трубы и желоба, световые фонари, дождеприемники;
• готовность систем теплоснабжения, работоспособность ИТП;
• готовность снегоуборочной техники.

Кроме этого, осматриваются ремонтные работы, выполненные за весенне-летний период, составляется план ремонтных работ на следующий год.

Проведение сезонных осмотров 

Длительность общего сезонного осмотра зависит от размеров и конструктивных особенностей объекта недвижимости и может продолжаться несколько дней. Все это время от основной работы будут оторваны ведущие специалисты предприятия – главный инженер, энергетик, механик, специалист по автоматике, строитель. Однако, если поручить сезонный осмотр специализированной компании, в частности ООО «Инженер Эксперт», можно за относительно небольшую сумму (рассчитывается индивидуально и зависит от объема работ – величины объекта недвижимости и состояния его конструктивных элементов и систем жизнеобеспечения) получить квалифицированный отчет по итогам осмотра с перечнем мероприятий, необходимых для сохранения работоспособного состояния объекта недвижимости.