Обследование и экспертиза зданий и сооружений

Существует немало причин, вызывающих потребность в техническом обследовании или экспертизе технического состояния здания.  Сюда можно отнести предполагаемую реконструкцию строения, его оценку для формирования рыночной цены продажи, признания дома непригодным к проживанию, определение степени готовности незавершенного строительства, запросы органов юстиции и др. ситуации. Во всех этих случаях, чтобы обосновать заключение о реальном состоянии строения и мероприятиях, необходимых для его эксплуатации в последующий период требуется техническое обследование этого здания.

Чтобы определить величину затрат на капитальный ремонт также необходимо знать реальное состояние конструкций и систем жизнеобеспечения объекта, подлежащего капремонту. Для этого требуются комплексные обследования его реального состояния, выполненные квалифицированными специалистами.

Экспертиза технического состояния объекта и зачем нужно его обследовать

Целью экспертизы состояния объекта недвижимости является оценка его реальной работоспособности для определения перспективы его эксплуатации в существующем состоянии или потребности выполнения ряда мероприятий позволяющих  восстановить, усилить или отремонтировать все здание или его отдельные элементы. В ходе экспертизы оценивается реальное состояние несущих и ограждающих конструкций с тем, чтобы определить степень соответствия объекта положениям Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Экспертная оценка состояния здания складывается из информации, приведенной в заключении по итогам технического обследования этого объекта недвижимости.

Процедуры, составляющие комплекса работ по обследованию технического состояния здания состоят из визуального осмотра и опытной проверки грунтов, а также отдельных конструкций объекта недвижимости с целью оценки степени снижения уменьшения прочностных показателей грунтов, а также выявления дефектных мест в несущих конструкциях и определении их реальных характеристик.

Экспертиза, а соответственно и обследование зданий и сооружений выполняется в случаях:

• окончание нормативного периода эксплуатации;
• обнаружение дефектов и повреждений несущих конструкций – ненормативных прогибов, трещин в теле конструкции, смещения от проектного положения, просадок;
• возобновление работ после расконсервации объекта незавершенного строительства;
• для оценки последствий природных и техногенных аварий, повлиявших на прочностные показатели несущих конструкций;
• для подтверждения стоимости строения при подготовке его к продаже;
• при подготовке к реконструкции;
• при отсутствии исполнительной документации;
• при оценке объемов незавершенного строительства;
• при определении износа отдельных конструкций и строения в целом;
• при определении объемов фактически выполненных работ.

Объем и состав работ, выполняемых при обследовании объекта недвижимости, фиксируется заданием на обследование и зависит от целей экспертизы.

Правила проведения технических обследований

Действующий норматив, где приведены правила обследований — ГОСТ 31937-2011 регламентирует проведение технического обследования в три этапа:

• подготовительный, когда собираются и изучаются все имеющиеся исходные данные, в частности отчеты об изысканиях, предыдущих обследованиях, а также исполнительная документация;
• предварительное (визуальное) обследование, при котором на основе сплошного визуального осмотра несущих и ограждающих конструкций и систем жизнеобеспечения производят предварительную оценку технического состояния элементов здания и его инженерных систем, обнаруживают дефекты с их локализацией и фиксацией. В итоге появляется ясность в вопросе потребности в проведении детального (инструментального) обследования и внесения дополнений в программу работ;
• детальное (инструментальное) обследование становится нужным, если в ходе визуального были выявлены дефекты, снижающие прочностные параметры несущих конструкций. В ходе инструментального обследования выполняются замеры дефектных мест и узлов, определяются реальные показатели материалов, из которых изготовлены несущие конструкции; фактические нагрузки, воздействующие на здание; выполняется расчет несущей способности элементов здания с учетом информации, полученной из материалов обследования; анализируются причины возникновения дефектов и формируется техническое заключение.  

В заключении, на основе информации, полученной при обследовании, оценивается фактическая ситуация, согласно которой объекты недвижимости, а также отдельные элементы и грунты могут находиться в техническом состоянии (по ГОСТ 31937-2011):

нормативном, допускающем эксплуатацию здания при действующих нагрузках без ограничения;

• работоспособном, то же, что и в нормативном, только с более частыми обследованиями;
• ограниченно-работоспособном, когда требуется исполнение мероприятий, восстанавливающих или усиливающих отдельные элементы и грунты с последующим мониторингом;
• аварийном, при котором эксплуатация объекта не допускается, но осуществляется режим мониторинга.

Одновременно действуют нормативные документы, где категории состояния зданий и конструкций отличаются от принятых ГОСТ 31937-2011, в частности в СП 13-102-2003 говорится о пяти категориях, а РД-22-01-97 выделяет всего три.

Технический мониторинг  

Мониторинг технического состояния объекта недвижимости – процесс наблюдения и фиксации изменений в реальном состоянии здания выполняется в целях:

• контроля за реальным состоянием строения, обнаружения и ликвидации причин, вызывающих снижение уровня этого состояния;
• поиск объектов, где имеются признаки ослабления несущих конструкций и которым требуется обследование;
• создания условия для безаварийной эксплуатации зданий за счет раннего выявления ослабления несущих конструкций и грунтов, что может способствовать переводу объекта из нормативного в ограниченно-работоспособное или аварийное состояние;
• наблюдение и фиксация уровня и темпов ухудшения состояния строения для реализации мероприятий, предупреждающих его обрушение.  

Цели и задачи мониторинга определенного объекта недвижимости определяются его программой, где кроме видов и объемов, указываются периодичность и продолжительность работ.

ГОСТ 31937-2011 называет следующие виды мониторинга технического состояния:

• общий мониторинг – система слежения и контроля для обнаружения объектов, где существуют заметные ослабления несущих элементов и которым срочно требуется обследование;
• мониторинг объектов недвижимости, располагающихся в зоне новостройки, природных или техногенных явлений – система слежения и контроля над строениями для проверки их состояния и исполнения мероприятий, позволяющих ликвидировать причины, ведущие к его ухудшению;
• мониторинг технического состояния объектов недвижимости, состояние которых оценивается как ограниченно-работоспособное или аварийное – система слежения и контроля за степенью и темпами перемен в текущем состоянии здания и исполнения кромплекса срочных мероприятий, предотвращающих обрушение. Мониторинг действует до возвращения объекта в работоспособное состояние;
•  мониторинг уникальных объектов – система слежения и контроля для предотвращения ситуаций, последствия которых могут создать условия для перевода здание в ограниченно-работоспособное или аварийное состояние.

Начальным этапом мониторинга технического состояния объекта является его обследование. В это время определяется категория состояния объекта, фиксируются дефекты в элементах, результаты наблюдений за которыми в период мониторинга будут определять дальнейшие мероприятия.  

Заключение о техническом состоянии объекта недвижимости

Результатом экспертизы объекта недвижимости является заключение по итогам обследования технического состояния объекта недвижимости, выдаваемое заказчику после завершения полевых и камеральных работ. Заключение является отчетом о фактическом состоянии обследованного объекта и его эксплуатационных характеристиках. 

В заключении о техническом состоянии объекта недвижимости приводится следующая информация:

• во вводной части:
• основание для работы и ее цели, в т.ч. утвержденное задание и программа обследования;
• реквизиты организации – исполнителя и заказчика;
• данные о специалистах, выполнявших обследование и описание способов его выполнения;
• в разделе характеризующим объект обследования приводится следующая информация:
• объемно-планировочные и конструктивные показатели;
• время ввода в эксплуатацию;
• назначение, условия эксплуатации и климатические условия района строительства;
• наличие и содержание материалов об изысканиях по площадке и предыдущих обследованиях;
• информация о проведенных капремонтах, реконструкции, усилении;
• информация о природных и техногенных авариях, пожарах;
• в разделе, описывающем результаты обследования, фиксируется состояние элементов строения:
• покрытия – расположение балок или ферм, стропильных конструкций, материалы, состояние элементов, выявленные дефекты;
• элементов каркаса (колонны, ригели, балки) – расположение, отклонения от проектного геометрического положения, состояние, материалы и дефекты;
• перекрытия – состояние, отдельно состояние перекрытий над подвалом, расположение, виды, наличие аварийных элементов, при наличии предлагаемые способы усиления;
• лестницы – конструкция, состояние маршей и опорных узлов;
• фундаментов – конструкция, состояние, материалы, оценка прочности;
• наружных и внутренних стен, перегородок – конструкция, материалы, состояние стен и вентканалов, предложения по усилению.

Все результаты сопровождаются материалами фотофиксации и схемами дефектов.

• В заключительном разделе, где дается заключение о состоянии объекта:
• делаются выводы о техническом состоянии обследованного здания, на основании выполненных расчетов указываются нагрузки, допустимые для объекта в его существующем состоянии, разрабатываются мероприятия, способствующие переводу объекта в работоспособное состояние;
• зданию присваивается категория технического состояния и указывается на его дальнейшие эксплуатационные перспективы.

К заключению прикладывается дефектная ведомость с указанием мест и характеристикой обнаруженных дефектов и предложения по их ликвидации.

В состав заключения должны также входить следующие документы или их заверенные копии:

• перечень литературы и нормативных документов, использованных при подготовке заключения;
• техническое задание на обследование;
• протоколы испытаний;
• свидетельство об аттестации лаборатории неразрушающего контроля;
• свидетельство о поверке измерительного инструмента;
• квалификационные удостоверения специалистов, выполнявших обследование;
• выписка из реестра СРО.

Заключение о техническом состоянии здания – документ, который может послужить обоснованием затрат на реконструкцию, капремонт или поддержание объекта в виде, пригодном для эксплуатации.

Стоимость обследования

Заранее определить стоимость обследования невозможно, поскольку на нее влияет большое количество факторов, которые можно учесть только после ознакомления с содержанием задания на обследования, получения информации об имеющихся изысканиях и других исходных данных, знакомства с реальным состоянием объекта. Даже после визуального обследования несущих конструкций может возникнуть потребность в обследовании инструментальными методами, что потребует дополнительных затрат. Поэтому оптимальный выход – обратиться с предложением на проведение обследования в нашу компанию и получить информацию о сроках и стоимости работы.