Разработка проекта реконструкции зданий и сооружений

Проектирование реконструкций зданий — это процесс создания проекта, который определяет изменения, которые необходимо внести в существующее здание. Эта работа включает в себя анализ существующей структуры, выявление проблем, которые нужно решить, и разработку плана реконструкции, который учитывает эти проблемы и улучшает здание.

Проектирование реконструкций зданий может включать в себя изменение внешнего вида здания, перепланировку внутреннего пространства, улучшение безопасности здания и модернизацию систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха.

При реализации многих инвестиционных проектов удается обойтись без нового строительства. Для этого выбираются уже существующие здания, которые после соответствующей реконструкции получают совершенно другое назначение и начинают сначала окупаться, а потом приносить прибыль своему новому владельцу. Однако до этого предстоит пройти все этапы реконструкции, в т.ч. разработку всех разделов проектной и рабочей документации, что требует другого подхода чем архитектурное проектирование нового строительства.

Понятие реконструкции и ее цели

Согласно формулировке, приведенной в п.14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией объекта капительного строительства считается:

• изменение характеристик здания или его отдельных частей, в частности: этажности, высоты, габаритов в плане, строительного объема;
• замена или восстановление несущих конструкций здания.

Реконструкция уже построенных объектов недвижимости позволяет решить следующие задачи:

• смену функционального назначения объекта, например заводской корпус после реконструкции может стать выставочным залом или офисным комплексом, складское здание – торговым центром и др.;
• обновление объемно-планировочных решений строения по требованию собственника, возможно одновременно со сменой функционального назначения;
• ликвидация результатов продолжительной эксплуатации строения — морального старения, физического износа;
• повышение степени функциональности реконструируемого объекта недвижимости, например надстройка этажа, пристройки и др.

В ходе проектирования реконструкции решается много задач, приводящих к тому, что строение может кардинально изменить первоначальное назначение и внешний облик.

Разработка проекта реконструкции

Разработка проектных решений по реконструкции объекта недвижимости представляет собой комплексный процесс, а его результатом становятся альбомы рабочих чертежей, позволяющих произвести требуемый набор строительно-монтажных работ и получить объект недвижимости, соответствующий требованиям инвестора. Процесс состоит из нескольких различных работ, во время которых:

• выполняется техническое обследование здания, подлежащего реконструкции с выдачей заключения, характеризующего фактическое состояние объекта недвижимости;
• осуществляются изыскания – инженерно-геологические, а при необходимости инженерно-топографические, экологические и гидрогеологические;
• формируются предложения по архитектурно-градостроительному облику реконструируемого объекта недвижимости;
• разрабатывается проектная документация, номенклатура которой определяется Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87, а срок проектирования реконструкции устанавливается договором;
• выполняется экспертиза проектной документации и производятся согласования в контрольно-надзорных органах;
• в ходе реконструкции объекта недвижимости осуществляется авторский надзор за правильностью реализации технических решений, предусмотренных проектными разработками.

Исполнение проекта реконструкции объекта недвижимости позволит инвестору сэкономив на возведении нового здания, получить строение, отвечающее его замыслу.

Достаточно длительный процесс проектирования реконструкции объекта недвижимости делится на этапы:

• техническое обследование реконструируемого здания и его систем жизнеобеспечения, в ходе которого определяется фактическое состояние объекта реконструкции, его конструкций, грунтового основания. По итогам обследования определяется категория технического состояния здания, указывающая на допустимость его дальнейшей эксплуатации, а при необходимости разрабатываются мероприятия по усилению отдельных конструкций и их элементов, а также грунтового массива, лежащего в основании. Правила ведения обследования и требования к содержанию технического заключения по его результатам приведены ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003. Техническое заключение по результатам обследования объекта реконструкции, необходимо проектировщикам и входит в пакет документации, требуемой для экспертизы проектной документации;
• выполнение обмерных работ, необходимых при отсутствии исполнительной документации и технических паспортов реконструируемого строения. В альбом обмерных чертежей входят:
  • поэтажные планы;
  • схемы фасадов;
  • разрезы;
  • схемы опорных узлов.

Основные требования по выполнению замеров приведены в ГОСТ 21780-2006;

• разработка архитектурно-градостроительного облика реконструируемого здания, выполняемая согласно ст. 40.1 Градостроительного кодекса РФ. Архитектурно-градостроительное решение (АГР), это альбом архитектурных чертежей, выполненных в соответствии с нормами проектирования. В него входят:
  • ситуационный план, определяющий расположение реконструируемого объекта на местности;
  • план благоустройства участка, на котором расположен реконструируемый объект;
  • главные фасады объекта после реконструкции с описанием материалов, используемых для отделки фасадов;
  • планировки первого и типового этажей;
  • разрезы здания с высотными отметками;
  • пояснительная записка.

АГР согласовывается комитетом по архитектуре местного органа самоуправления. Оно включается в пакет исходных данных, дополняющих задание на проектирование и необходимых для разработки проекта реконструкции, а также для получения заключения службы строительного надзора о соответствии реконструированного объекта требованиям проектной документации, выдаваемого на этапе приемки здания в эксплуатацию;

• разработка проектной документации и рабочих чертежей выполняется на основании технического задания на проектирование и является основным этапом процесса проектирования. Его результатом становится комплект проектно-сметной документации на реконструкцию объекта недвижимости, пригодный для производства работ. Требования к составу и содержанию проектной документации регламентируются:
  • Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ; 
  • Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
    
    В состав проекта реконструкции объекта недвижимости входят текстовая и графическая части, он состоит из следующих разделов:
  • пояснительной записки;
  • альбома чертежей с разработанными схемами планировочной организации земельного участка;
  • альбомов чертежей с объемно-планировочными, архитектурными и технологическими решениями;
  • альбомов чертежей со сведениями об инженерном оборудовании объекта недвижимости, о сетях и системах жизнеобеспечения с основными решениями по электро- и водоснабжению, водоотведению, отоплению, вентиляции и кондиционированию воздуха, тепловым сетям, сетям связи, системе газоснабжения;
  • проекта организации строительства;
  • альбомов с разработанными экологическими, противопожарными мероприятиями и мероприятиями по обеспечению доступа инвалидов;
  • требований к обеспечению безопасной эксплуатации объекта капитального строительства;
  • сметной документация (при необходимости).

Положительное заключение органов экспертизы, полученное по итогам проверки проектной документации на реконструкцию объекта недвижимости, является одним из оснований для выдачи разрешения на реконструкцию здания или сооружения.

Технические решения, полученные в ходе разработки проекта реконструкции, прошедшего экспертизу, служат основанием для выполнения рабочих чертежей, которые выдаются непосредственно на строительную площадку для производства работ.

• ведется авторский надзор, в ходе которого специалисты проектной компании проверяют соответствие фактически выполняемых работ проекту. При выявлении отступлений авторский надзор может либо согласовать изменения, либо потребовать исправления дефектов и реализации принятых в проекте решений вплоть до остановки строительства. Замечания и согласования вносятся в ведущийся на стройке журнал авторского надзора. При ведении авторского надзора проектная организация руководствуется сводом правил СП 246.1325800.2016.

От качества проектной документации зависит продолжительность работ, их стоимость, а также степень соответствия реального объекта ожиданиям инвестора.

Где и как заказать проектирование реконструкции

Разработка проекта реконструкции объекта недвижимости включает в себя не только собственно проектирование, но и техническое обследование здания, инженерно-геологические и экологические изыскания, обмерные работы. Немного компаний может своими силами выполнить весь комплекс работ, что позволяет заказчику заключить только один договор и работать только с одним подрядчиком. Такую систему взаимоотношений предлагает наша компания «Инженер Эксперт», имеющая все необходимые допуски и лицензии.

Кроме нового строительства и реконструкции ООО «Инженер Эксперт» занимается проектированием капитального ремонта, который хоть и не требует разрешения на строительство и соответственно разработанный проект не подлежит экспертизе, однако затраты на ремонтные работы вполне сопоставимы с ценой реконструкции. Поэтому специалисты компании «Инженер Эксперт» выполняют проектирование ремонта зданий с той же степенью ответственности, что и при других разработках.

Вам нужно заказать проект? Добро пожаловать в компанию «Инженер Эксперт», мы всегда готовы помочь!