Техническое обследование общественных и административных зданий

Особенности использования общественных и административных зданий определяют специфику их обследования. Постоянное присутствие людей в спортивных комплексах, школах, поликлиниках, муниципальных учреждениях требует обеспечить пожарную безопасность, исправное техническое состояние конструкций и систем жизнеобеспечения. Помимо плановых осмотров, необходимость в обследовании возникает после стихийных бедствий, пожаров и других чрезвычайных происшествий.

Какие здания относятся к общественным

К категории общественных относят все виды административных зданий, а также:

• медицинские учреждения — клиники, больницы, госпитали, поликлиники;
• спортивные и физкультурно-оздоровительные комплексы;
• деловые, офисные, многофункциональные, общественные, развлекательные центры;
• театры, выставочные залы и галереи;
• рынки, торговые центры;
• школы, детские сады, высшие учебные заведения и колледжи;
• вокзалы, аэропорты;
• отели, хостелы;
• предприятия общепита, рестораны.

По функциональности здания относят к одному из видов деятельности — просвещение, культура, торговля, медицина, связь и прочие. В сооружениях многопланового использования внутреннее наполнение может трансформироваться в зависимости от назначения. Сюда, например, относятся киноконцертные залы, совмещенные со спортивными комплексами.

Конструктивное решение зданий обычно включает основные элементы, вспомогательные и коммуникационные. Конфигурация помещений, высота потолков, уровень освещенности и другие характеристики тесно увязаны с функциональностью объекта.

Когда возникает необходимость обследования

Периодичность осмотра введенных в эксплуатацию зданий установлена ГОСТ 31937. Капитальные строения обследуют через 2 года после введения в эксплуатацию и последующие каждые 10 лет. Кратность обследования офисов, больниц и других объектов общественного назначения может быть увеличена из-за особенностей грунта.

Осенью и весной осуществляют оценку готовности помещений к приему посетителей, учащихся, пациентов. В отличие от многоэтапного технического обследования школ и больниц она предусматривает только поверхностный осмотр. После окончания зимнего сезона выявляют дефекты из-за образования наледей, скопления и обрушения снега. Осенью помещения готовят к холодам. По результатам составляют смету на текущий ремонт просевшей отмостки, укрепление дверей, покраску стен, чистку колодцев и крыш.

Независимо от нормативных сроков обследование назначают:

• если здание попадает в зону влияния нового строительства;
• при планировке реконструкции для определения необходимых усовершенствований в соответствии с современными требованиями;
• перед сделкой о продаже\покупке, чтобы выяснить состояние конструкций и стоимость недвижимости;
• при возникновении спорных ситуаций с подрядчиком, арендатором;
• после затопления, возгорания, обнаружения дефектов вентиляционной системы, механических повреждений или в связи с окончанием установленного стандартом срока эксплуатации для выяснения работоспособности здания и объема ремонтных работ;
• с целью получить лицензию или разрешение на предпринимательскую или некоммерческую деятельность.

Сооружения с одновременным присутствием 500 человек и больше, имеющие высоту или пролеты более 100 м, заглубленную часть от 15 м и другие признаки уникальной конструкции, находятся в режиме постоянного мониторинга.

Нормативная база

Обследование нежилых зданий, административных и общественных, производится в соответствии с 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» и согласно Градостроительному кодексу. Объем требований, порядок проведения осмотров, испытаний определяют своды правил, государственные стандарты и санитарные нормы:

• СП 251.1325800.2016 для общеобразовательных учреждений, СП 252.1325800.2016 для дошкольных, СП 118.133330.2012 для общественных зданий и сооружений и т.д.
• ГОСТ 31937-2011«Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», ГОСТ Р 54944-2012«Здания и сооружения. Методы измерения освещенности», ГОСТ 27751-2014«Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения» и др.;
• СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03«Гигиенические требования к освещению …», СанПиН 2.1.3.2630-10«Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность» и пр.

Повышенные требования предъявляются к объектам временного пребывания людей. В гостиницах, санаториях применяют нормы для жилых помещений.

Порядок обследования общественных зданий

После заключения договора с заказчиком, определения задач и методов их решения, специалисты приступают к работе:

1. Изучают предоставленную документацию, составляют план мероприятий.
2. На следующем этапе в результате визуального осмотра здания составляют дефектную ведомость выявленных повреждений, несоответствий с проектом или исполнительной документацией. Обращают внимание на пожарную безопасность, антитеррористические мероприятия.
3. Если техническим заданием предусмотрено детальное обследование, проводят испытания материалов, лабораторные исследования физических, физико-химических свойств.
4. Результаты подвергают поверочному расчету и камеральной обработке.

Специалисты определяют техническое состояние объекта. Здания в категории «исправное», «работоспособное» могут беспрепятственно функционировать. В состоянии «ограниченно-работоспособное» объекту требуется ремонт, усиление несущих конструкций. Сооружения, признанные аварийными, нуждаются в восстановлении, реконструкции и не могут использоваться по назначению.

Техническое задание может включать только визуальную часть или, наоборот, дополняться новыми этапами. При обследовании офиса, магазина перед продажей оценивается расположение недвижимости с экономической точки зрения, затраты на содержание и налоги. Правовой аспект рассматривается, если заказчик ставит задачу выяснить историю сделок с недвижимостью и ее статус.

Особого внимания требуют потенциально опасные объекты. При обследовании зданий котельных, проверяют не только состояние несущих конструкций, но и оборудования, трубопровода, дымовой трубы, систем учета энергоносителя, топлива, воды.

Итоговыми документами после обследование здания детского сада, общеобразовательных учреждений, клубов являются паспорт объекта и заключение специалистов об уровне морального и физического износа, о пригодности помещения к функциональному использованию, энергоэффективности. Акт обследования содержит список мероприятий, рекомендованных для устранения дефектов и отклонений.

Методы обследования

Для обследования библиотек, культурных центров, спортивных сооружений применяют преимущественно неразрушающие методы контроля. На вооружении у специалистов, кроме щупов и рулеток, имеются лазерные измерители, пирометры, ультразвуковые приборы для определения целостности материалов.

Тепловизионное обследование административных зданий, школ — одно из самых эффективных и наглядных. Позволяет быстро выявить поврежденные участки в ограждающих конструкциях, через которые происходят потери тепла. Благодаря тепловизору можно оценить сопротивление строительных материалов теплопередаче, чтобы повысить энергоэффективность здания.

Компания «Инженер Эксперт» занимается обследованием торговых центров, учреждений культуры, административных и других зданий. Наши специалисты используют современное программное обеспечение и приборы. Исследования проводятся в собственной лаборатории, оснащенной необходимым оборудованием. Опыт работы на объектах различного назначения позволяет гарантировать достоверность полученных выводов.